La SCPI déficit foncier constitue une forme de SCPI fiscale, par opposition à la SCPI dite de rendement. Son but n’est pas seulement de faire des bénéfices, mais aussi d’obtenir des avantages fiscaux afin que l’investisseur paie moins d’impôts. Autrement dit, c’est un produit d’investissement défiscalisé, comme la loi Pinel.

Principe de l’investissement en SCPI

Les SCPI sont des fonds d’investissement immobilier non cotés gérés par une société de gestion. Celle-ci est chargée de collecter des fonds, d’acquérir un portefeuille de biens immobiliers, de l’améliorer, de le mettre en location et de percevoir les loyers. Les investisseurs achètent des actions d’une FPI afin de créer un droit de propriété.

Les détenteurs d’actions non cotées en bourse reçoivent des loyers (généralement trimestriels), des plus-values sur le bien et d’éventuelles pertes sur le bien en contrepartie de leur investissement. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis, mais une société de gestion solide et la mutualisation des risques limitent considérablement le risque financier.

En investissant dans des SCPI, le contribuable bénéficie de revenus et/ou d’avantages fiscaux sans gérer directement un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit d’investissements immobiliers appelés « briques de papier ». Ainsi, la SCPI est un investissement dans l’immobilier sans restriction.

Contrairement à l’impôt sur le revenu, les taxes foncières visent les ménages les plus riches. En effet, elles offrent les plus grands allégements fiscaux en contrepartie d’un impôt sur le revenu moins élevé. Les pertes subies sont déductibles des revenus de l’investisseur jusqu’à concurrence du montant du dépôt.

Spécificité du SCPI déficit foncier

Tout d’abord, il faut savoir que les SCPI spécialisées dans le déficit foncier sont rares. Malgré l’attrait de l’incitation fiscale, il est préférable de prendre les mesures nécessaires à l’avance pour souscrire le nombre d’unités souhaité.

Ensuite, contrairement aux SCPI rentables, les sociétés exploitant des SCPI déficit foncier investissent dans des biens à reconstruire, ce qui nécessite souvent des travaux importants. L’objectif, bien sûr, est d’augmenter la valeur des appartements, des magasins ou des bureaux pour la location, ainsi que pour la revente, après déduction des travaux effectués et réalisation d’un bénéfice sur les plus-values.

Enfin, il convient de noter qu’il existe une période de blocage statutaire de trois ans pour les SCPI déficit foncier. Cela signifie que pour pouvoir bénéficier de la déduction des coûts de main-d’œuvre des revenus fonciers, le bien doit être détenu depuis au moins trois ans.

La fiscalité de la SCPI de déficit foncier

Tous les déposants et investisseurs ne sont pas intéressés par l’achat d’actions d’une SCPI déficit foncier. Ce produit financier est principalement destiné aux contribuables ayant un taux marginal d’imposition élevé, c’est-à-dire 41 % ou 45 %, pour réaliser des économies d’impôt maximales. Les investisseurs disposant de liquidités immédiates et pouvant investir dans des biens immobiliers sans garantie et les contribuables qui paient déjà des impôts peuvent bénéficier immédiatement de l’allégement fiscal sont également destinés.

Les avantages fiscaux de la SCPI de déficit foncier sont :

• Un crédit d’impôt qui n’est pas limité au taux marginal d’imposition le plus élevé et qui peut être combiné avec d’autres mécanismes de crédit d’impôt.
• Réduction du revenu imposable jusqu’à 10 700 € par an et report de l’excédent sur les six années suivantes.
• Réduction jusqu’à 45 % d’économies d’impôts pour les ménages les plus riches.

Enfin, les avantages fiscaux découlant des pertes immobilières ne peuvent pas être reportés en cas de vente de parts d’un fonds commun de placement.

La SCPI permet non seulement aux nus-propriétaires de faire des bénéfices en investissement, mais aussi d’obtenir des avantages fiscaux.